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Immobilie verkaufen: Ablauf, richtiger Zeitpunkt und Maklerbeauftragung

Aktualisiert: 29. Apr.


Das eigene Haus oder die eine Wohnung gehört für die meisten Menschen mit zu den wertvollsten Dingen, die sie besitzen. Neben dem monetären Wert hängen an der eigenen Immobilie Emotionen und Erinnerungen an vergangene Lebensabschnitte. Der Verkauf einer Immobilie will also reiflich überlegt sein. Es ist entscheidend, einen günstigen Zeitpunkt zum Verkauf zu erwischen und sich eine geeignete Vermarktungsstrategie zu überlegen.

 

Mit unserem umfassenden Leitfaden erfährst du, was du dir vor dem Hausverkauf überlegen solltest, welche Aufgaben auf dich zukommen und wie du vorgehst, um deine Immobilie zum bestmöglichen Preis zu verkaufen.

 

 


Wann ist der richtige Zeit­punkt für den Hausverkauf?

Wer sein Haus verkaufen möchte, stellt sich wohl mindestens einmal die Frage, wann der ideale Verkaufszeitpunkt ist, um einen möglichst guten Preis zu erzielen.

 

Wenn du über ausreichend Zeit verfügst, kannst du versuchen, die Entwicklung der Immobilienpreise bei deinem Hausverkauf zu berücksichtigen. Immobilienpreise korrelieren stark mit den von Banken angebotenen Hypothekenzinsen für Käufer. In einem Umfeld mit niedrigeren Zinsen können sich potenzielle Käufer einen deutlich höheren Kaufpreis leisten, da sie weniger Zinsen auf ihre Darlehen zahlen müssen. Der gleiche Effekt gilt natürlich auch anders herum.

 

Seit die Bauzinsen Mitte 2022 mit ca. 1% pro Jahr einen absoluten Tiefpunkt erreicht haben, sind diese aktuell wieder gestiegen und liegen bei rund 3-4% (Stand Ende 2023). Historisch betrachtet ist dies allerdings noch vergleichsweise niedrig. In den 90er Jahren lagen die Zinsen z.B. bei über 6%.

Durch den aktuellen Zinsanstieg sind die Immobilienpreise gerade eher rückläufig. Zuvor sind die Immobilienpreise aber über die letzten 10 Jahre drastisch gestiegen.

 

Jahreszinssatz für Wohnungsbaukredite an private Haushalte
Quelle: Effektiver Jahreszinssatz für Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Bundesbank Stand 01.12 2023

Es ist außerdem zu bedenken, dass der perfekte Zeitpunkt auch von der eigenen Lebenssituation abhängt. Nicht jeder hat die Möglichkeit, mehrere Jahre auf den perfekten Zeitpunkt zu warten. Zumal niemand vorhersagen kann, wie sich das Marktumfeld tatsächlich entwickelt. Jeder Immobilienverkauf ist letztendlich individuell. Am Ende kommt es darauf an, dass du als Verkäufer - unabhängig vom allgemeinen Marktumfeld - einen einzelnen Käufer findest, der die Vorteile des Objektes zu schätzen weiß und bereit ist, den anvisierten Verkaufspreis zu bezahlen.



Soll ich mein Haus mit Makler verkaufen oder privat?

Die Entscheidung, ob man sein Haus mit Hilfe eines Maklers verkaufen sollte oder es lieber privat versucht, ist keine einfache. Auf der einen Seite steht die Versuchung, Maklergebühren zu sparen und den Verkaufsprozess selbst zu steuern. Andererseits bietet die Zusammenarbeit mit einem Makler professionelle Expertise und Unterstützung, die den gesamten Verkaufsprozess erleichtern kann.

 

Der Verkauf in Eigenregie ermöglicht eine direktere Kontrolle über den Verkaufsprozess. Du kannst die Präsentation, Vermarktung und Besichtigungen in eigener Hand behalten. Noch dazu sparst du die Maklerprovision. Die meisten Makler verlangen rund 3,57 Prozent auf den Verkaufspreis. Allerdings erfordert dies auch erheblichen Zeitaufwand und eine vertiefte Kenntnis des Immobilienmarktes sowie der rechtlichen Aspekte des Verkaufs.

 

Die Beauftragung eines Maklers bringt dagegen Vorteile in Sachen Fachkenntnisse und Netzwerk mit sich.

Im besten Fall übernimmt er für dich fast alle Schritte des Verkaufs. So kann ein erfahrener Makler den Marktwert der Immobilie genau einschätzen, eine effektive Vermarktungs-strategie entwickeln und potenzielle Käufer ansprechen. Zudem übernimmt der Makler administrative Aufgaben und begleitet den Verkaufsprozess bis zum Abschluss.

 

Letztendlich hängt die Entscheidung also von den eigenen Prioritäten und Ressourcen ab. Wer Zeit und Energie investieren kann, mag sich für den Privatverkauf entscheiden. Wer hingegen professionelle Unterstützung und eine effiziente Abwicklung bevorzugt, könnte mit einem Makler besser fahren.


Kann eine Immobilie mit Schulden verkauft werden?

Viele Immobilien haben noch einen laufenden Kredit, der durch eine Grundschuld zugunsten der Bank gesichert ist. In diesem Fall gibt es drei Möglichkeiten, einen Verkauf erfolgreich durchzuführen:

  • Als erste Option könntest du den Kreditvertrag kündigen und den Erlös aus dem Hausverkauf zur Tilgung der Schulden verwenden. Hierbei muss allerdings im Vorhinein sichergestellt sein, dass der Verkaufserlös ausreicht, um die ausstehenden Schulden vollständig zu begleichen.

  • Eine zweite Option ist die Übertragung des laufenden Immobilienkredits auf den Käufer. Voraussetzung ist, dass der Käufer bereit ist, die bestehenden Schulden zu übernehmen und die Finanzierung fortzusetzen. Das kann für beide Seiten vorteilhaft sein, da der Käufer möglicherweise von günstigen Zinskonditionen profitiert und du dich nicht mehr um die Rückzahlung des Kredites kümmern musst.

  • Eine dritte Möglichkeit besteht darin, das laufende Immobiliendarlehen auf eine andere Immobilie zu übertragen, falls der Verkauf Teil eines Umzugsplans ist. Voraussetzung hierfür ist die Zustimmung der Bank.

Für weitere Details empfehlen wir einen fundierten Beitrag der Schuldnerberatung.



Wie läuft der Hausverkauf ab?

Von der Vorbereitung über die Vermarktung bis hin zum Abschluss - der Verkauf eines Hauses beinhaltet mehrere Schritte. Du solltest den Aufwand sowie den Zeitfaktor nicht unterschätzen und dich frühzeitig mit dem Ablauf auseinandersetzen.

 

Immobilienverkauf Ablauf

1. Vorbereitung: In der Vorbereitungsphase geht es darum, einen groben Fahrplan für den Immobilienverkauf festzulegen und möglicherweise fehlende Unterlagen zusammen zu suchen. In jedem Fall benötigst du den Grundriss, Sanierungsnachweise und den Energieausweis. Bei Mehrfamilienhäusern müssen darüber hinaus die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, sowie Nachweise über die Gebäudeversicherung vorgelegt werden.

 

2. Festlegung des Verkaufspreises: Damit du einen realistischen Verkaufspreis festlegen kannst, solltest du zunächst eine Einschätzung des Marktwerts für deine Immobilie einholen. Preisstatistiken oder vergleichbare Inserate auf Immobilienportalen geben eine erste Orientierung. Eine genauere Schätzung kann durch einen Sachverständigen oder Makler erfolgen. Bei der Preisfestsetzung solltest du einen angemessenen Verhandlungsspielraum berücksichtigen. Allerdings kann ein zu hoch angesetzter Preis potenzielle Käufer abschrecken.

 

3. Professionelle Präsentation: Ein hochwertiges Exposé und möglicherweise Home Staging können die Erfolgsaussichten erheblich verbessern. Ansprechende Fotos, die die Vorzüge der Immobilie hervorheben, erzeugen einen positiven Ersteindruck bei den Kaufinteressenten.

 

4. Vermarktung: Um deine Reichweite zu maximieren, solltest du auf verschiedene Vermarktungskanäle wie Immobilienportale, soziale Medien und Lokalwerbung setzen. Heutzutage dominieren bei Immobilienanzeigen vor allem große Online-Portale den Markt. Die Kosten dafür können je nach Laufzeit und gebuchtem Paket zwischen 0 und mehreren Hundert Euro liegen. Je länger die Laufzeit und je höher die Platzierung des Inserates, umso teurer wird es. Wenn du sowieso eine hohe Nachfrage an deiner Immobilie erwartest, kannst du also eher einen kurzen Zeitraum für dein Inserat wählen.

 

5. Besichtigungen und Verhandlungen: Sobald die ersten Anfragen eingehen, ist es erforderlich, eine Auswahl zu treffen, Termine für Besichtigungen zu planen und diese durchzuführen. Bei den Besichtigungsterminen ist es entscheidend, dass die Kaufinteressenten ein gepflegtes Erscheinungsbild der Immobilie vorfinden und durch eine gute Präsentation von den Objektvorzügen begeistert werden. Auf kritische Fragen, die auf mögliche Schwachstellen beim Objekt abzielen, solltest du dich ebenfalls vorbereiten, um hierauf souveräne Antworten geben zu können. Sofern ein Makler beauftragt wurde, übernimmt dieser die Organisation und Durchführung der Besichtigungstermine.

 

6. Bonitätsprüfung und Kaufvertrag: Um die spätere Zahlungsunfähigkeit eines Käufers zu vermeiden, ist es anzuraten, dessen Bonität vor Vertragsschluss zu überprüfen. Sofern du dich mit dem Käufer geeinigt hast, wird ein Kaufvertrag mit allen relevanten Details, einschließlich Kaufpreis sowie Rechte und Pflichten, aufgesetzt.

 

7. Notartermin und Abschluss: Der Abschluss des Verkaufsprozesses erfolgt beim Notar, wo der Kaufvertrag durch beide Vertragsparteien unterschrieben und notariell beurkundet wird. Nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags leitet der Notar mehrere Schritte im Rahmen der Eigentumsübertragung ein. Zunächst nimmt er eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vor, wodurch die Immobilie für den Käufer vorgemerkt ist. Der Käufer erhält nun durch das Finanzamt die Aufforderung zur Zahlung der Grunderwerbssteuer. Nach rechtzeitiger Zahlung kriegt der Käufer eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Sobald die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt und der Kaufpreis vollständig bei dir als Verkäufer eingegangen ist, veranlasst das Notariat die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch.

 

8. Übergabe und Übergabeprotokoll: Als letzter Schritt erfolgt nun noch die Schlüsselübergabe. Mit den Unterschriften unter dem Übergabeprotokoll hast du den Hausverkauf offiziell abgeschlossen.


Fazit

Der Verkauf eines Hauses ist keineswegs eine triviale Angelegenheit und erfordert sorgfältige Planung. Im Vorhinein solltest du dir überlegen, wann für dich der richtige Verkaufszeitpunkt ist und ob du dir einen Verkauf in Eigenregie zutraust oder doch lieber die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmst. In jedem Fall ist es sinnvoll, dass du dich mit dem Ablauf des Hausverkaufs vertraut machst, um einschätzen zu können, was auf dich zukommt!




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