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In Immobilien investieren: Rendite, Cashflow und Steuerlast richtig kalkulieren

Aktualisiert: 7. Jan.

Egal ob du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst oder diese erst einmal zur Eigennutzung dient: Bei so hohem Investitionsvolumen ist es stets sinnvoll, sich über die Wirtschaftlichkeit eines solchen Objektes Gedanken zu machen.

Wirtschaftlichkeit einer Immobilie berechnen

Im Internet stößt man zuhauf auf verschiedene Formeln zur Renditeberechnung, wie etwa die Bruttomietrendite und Nettomietrendite. Zwar können solche Renditekennzahlen als grober Vergleichswert zwischen verschiedenen Immobilienobjekten dienen, gleichsam besitzt die isolierte Betrachtung dieser Kennzahlen nur eine geringe Aussagekraft, um die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie zu beurteilen. Der Grund dafür ist einfach: Bei Renditekennzahlen werden ausschließlich Erträge in Relation zum investierten Kapital gesetzt. Gleichzeitig bleiben jedoch viele andere wichtige Aspekte unberücksichtigt, wie zum Beispiel die Kapitalkosten (insbesondere Kreditzinsen) oder die Steuerbelastung. All diese Aspekte haben einen erheblichen Einfluss auf den generierten Cashflow - also die monatlichen Ein- und Auszahlungen auf deinem Konto.

So kann es bei vermieteten Immobilien durchaus vorkommen, dass du zwar auf dem Papier durch die monatliche Kredittilgung Vermögen aufbaust, die Steuerbelastung und die Kreditkonditionen aber zu einem negativen Cashflow führen. Konkret bedeutet dies, dass du bei der Vermietung deiner Wohnung zwar Vermögen aufbaust, gleichzeitig aber jeden Monat etwas dazuzahlen musst, weil die Auszahlungen die Einzahlungen übersteigen.


In diesem Artikel bringen wir Licht ins Dunkel und helfen dir dabei, die verschiedenen Perspektiven wie Überschusseinkünfte und Cashflow im Zusammenhang zu betrachten. Dabei stellen wir einen Kalkulationsansatz vor, der auf einer abgewandelten Form eines vollständigen Finanzplans beruht. Die Berechnungen zielen darauf ab, folgende Fragen zu beantworten:

  1. Wie hoch ist die Gesamtinvestition und welche Finanzierungskonditionen ergeben sich hieraus?

  2. Welche Überschusseinkünfte generiere ich und wie hoch wird in etwa die Steuerlast sein?

  3. Welchen Cashflow generiere ich?

Sowohl der Cashflow als auch Überschusseinkünfte sind separat zu berechnen, da es sich im betriebswirtschaftlichen Sinne um unterschiedliche Wertgrößen handelt. Bei den Berechnungen werden also unterschiedliche Werte einbezogen:

  • Cashflow: Summe aus Einzahlungen und Auszahlungen

  • Überschusseinkünfte: Summe aus Einnahmen und Ausgaben

Was es damit genau auf sich hat, wird in den nachfolgenden Abschnitten noch deutlich gemacht.



Wie hoch ist die Gesamtinvestition und wie viel muss ich finanzieren?


Der Startpunkt einer Kalkulation ist zunächst einmal die Vermögenssicht. Die Vermögenssicht spezifiziert zum einen die Höhe des Immobilienwertes und zum anderen in welchem Verhältnis dieses Vermögen über Eigenkapital und Fremdkapital (Immobiliendarlehen) finanziert ist.

Zunächst ist zu bestimmen, was die tatsächlichen Anschaffungskosten für die Immobilie sind. Die Anschaffungskosten setzen sich aus dem Kaufpreis der Immobilie zuzüglich aller Nebenkosten zusammen. Zu den typischen Nebenkosten gehören Kosten für Makler, Notar und auch die Grunderwerbssteuer. Die Kosten werden als ein fixer Prozentsatz auf den Kaufpreis der Immobilie ermittelt. Die Höhe dieser Steuer variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Auch die Maklerprovision wird einzelfallbasiert festgelegt. Ein typischer Anteil für den Käufer liegt bei 3,57%. Generell solltest du für die Nebenkosten, die beim Immobilienkauf anfallen, mit ungefähr 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen. Nachfolgend einmal eine typische Kostenaufstellung für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 100.000€:

Kaufpreis einer Immobilie berechnen

Nachdem die Höhe der Anschaffungskosten ermittelt worden ist, muss festgelegt werden, welcher Anteil über Eigenkapital und welcher über ein Immobiliendarlehen (Fremdkapital) finanziert wird. Als Richtlinie gilt die 20%-Regel, d.h. mindestens 20% des Beleihungswertes für Immobiliendarlehen sollten als Eigenkapital eingebracht werden. Der Beleihungswert für eine Immobilie beschreibt die Summe, die die Bank im Falle einer Versteigerung oder eines Verkaufs mit ziemlicher Sicherheit für die Immobilie, auch über die Jahre hinweg, erwarten kann. Der Beleihungswert kann somit dem Kaufpreis entsprechen oder von der Bank niedriger angesetzt werden. Unberücksichtigt hiervon sind die Nebenkosten, die vom Immobilienkäufer ebenfalls noch durch Eigenkapital abgedeckt werden müssten.

Mittlerweile bieten manche Banken daher abweichend von der 20%-Regel auch eine Vollfinanzierung an. Im Regelfall muss der Immobilienkäufer bei solch einer Finanzierung nur noch die Nebenkosten über Eigenkapital abdecken. Grundsätzlich gilt natürlich: Je mehr Eigenkapital oder Sicherheiten eingebracht werden, umso geringer ist das Risiko für die Bank und umso niedriger ist der zu entrichtende Zins.

Basierend auf dem aufzunehmenden Immobiliendarlehen ergibt sich ein monatlich zu entrichtender Kapitaldienst (monatliche Kreditrate). Dieser Betrag setzt sich aus dem Zinsbetrag und der Tilgung zusammen. Durch die Tilgung werden die Schulden abgebaut. Der Zinsbetrag sind Ausgaben, die du bezahlen musst, damit die Bank dir Geld leiht. Diese Zweiteilung wird im Nachfolgenden bei der Ermittlung der Überschusseinkünfte und der Steuerberechnung wichtig.


Wie hoch sind die laufenden Einnahmen und Ausgaben und welche Steuerlast kommt auf mich zu?


Um die Überschusseinkünfte und Steuerlast abschätzen zu können, müssen zunächst die monatlichen Einnahmen und Ausgaben geschätzt werden. Zu den wesentlichen Ausgaben gehören:

  • Bewirtschaftungskosten: Diese werden durch die laufende Bewirtschaftung einer Immobilie hervorgerufen. Beispielhaft zu nennen sind Kosten zum Gebäudeerhalt oder Betriebskosten, wie zum Beispiel für Strom und Wasser. Eine einfache Möglichkeit, um die Bewirtschaftungskosten bei einer Eigentumswohnung im Vorhinein abzuschätzen, ist es, sich den Wirtschaftsplan der Wohneigentümer-gemeinschaft aushändigen zu lassen. Hier sind die einzelnen Positionen, die im Rahmen des Hausgeldes entrichtet werden, aufgeführt. Wichtig zu beachten ist, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei der Besteuerung dem Zu- und Abflussprinzip unterliegen, d.h. alle Einnahmen und Ausgaben müssen auch tatsächlich in diesem Jahr angefallen sein. Zu Kalkulationszwecken wird also die simplifizierende Annahme getroffen, dass die einzelnen Posten im Hausgeld auch tatsächlich wie antizipiert anfallen.

  • Abschreibungen auf das Gebäude sind ein weiterer Ausgabenposten. Abschreibungen oder auch "Absetzung für Abnutzung" (kurz Afa) ist ein steuerlicher Begriff, der die Wertminderung von einem Gebäude aufgrund von Abnutzung über die Zeit berücksichtigen soll. (Hinweis: Eine Abschreibung darf nur für das Gebäude erfolgen, nicht für das Grundstück.)

  • Finanzierungskosten (Zinsen für das Darlehen): In Bezug auf die Finanzierungskosten ist zu beachten, dass die monatliche Kreditrate nicht vollumfänglich steuermindernd herangezogen werden kann, da sich diese aus dem Zinsbetrag und dem Tilgungsbetrag zusammensetzt. Ausschließlich die Zinsen können als Aufwand abgezogen werden. Die Tilgung selber ist kein Aufwand, sondern gilt als Vermögensaufbau, da dieses Geld die Schulden reduziert.


Hat man alle Betragspositionen zu den Einnahmen und Ausgaben zusammen, erhält man die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese werden mit dem persönlichen Grenzsteuersatz verrechnet, der abhängig ist von der Höhe des zu versteuernden Einkommens. Wer konservativ kalkulieren möchte, kann einen persönlichen Grenzsteuersatz von 45% annehmen. In der Regel wird dieser aber deutlich darunter liegen. Im Nachfolgenden hierzu eine beispielhafte Musterrechnung (auf Monatsbasis):

Einnahmenüberschussrechnung


Welcher monatlicher Cashflow wird durch die Immobilie generiert?


Nach Abschätzung der Steuerlast liegen alle notwendigen Wertgrößen vor, um den Cashflow der Immobilie zu berechnen. Der Cashflow berücksichtigt alle Ein- und Auszahlungen. Zahlungswirksam sind Bewirtschaftungskosten, Zinsen, Tilgung und Steuern. Abschreibungen werden hier nicht berücksichtigt, da es sich hierbei um keine tatsächliche Zahlung handelt. Im Gegensatz zu der Berechnung im vorherigen Abschnitt wird die Tilgung mitberücksichtigt, da diese zahlungswirksam ist. Der Immobilieneigentümer muss schließlich einen monatlichen Kapitaldienst bezahlen, der sowohl aus Zins und Tilgung besteht.

Cashflow berechnen


Wie wird der Zeitfaktor berücksichtigt?


Ein weiterer nicht zu unterschätzender Faktor bei einer Immobilieninvestition ist die Zeit. Verschiedene Faktoren wie Kostensteigerungen bei den Bewirtschaftungskosten, Mietsteigerungen oder auch die Wertsteigerung der Immobilie, die sich über mehrere Jahre hinweg einstellen, haben einen erheblichen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie.


Ein Beispiel für solch einen makroökonomischen Faktor ist die Inflation: Die europäische Zentralbank hat beispielsweise ein Inflationsziel von 2% angesetzt. Vereinfacht gesagt bedeutet dies, dass über alle Warengruppen hinweg Produkte jährlich um durchschnittlich 2% teurer werden sollen. Unter der Annahme, dass die Produktivität in einer Volkswirtschaft gleich bleibt und es keine gesellschaftlichen Wohlstandseinbußen gibt, können Immobilienbesitzer durch diese schleichende Geldentwertung in zweierlei Hinsicht profitieren. Zum einen steigt der Hauswert langfristig nominal an, da der Geldwert sinkt und Güter allgemein teurer werden. Zum anderen muss auch das Einkommen langfristig nominal ansteigen. Da die Höhe des monatlichen Kapitaldienstes festgesetzt ist, muss ein geringerer Anteil des Einkommens hierfür aufgewendet werden. Tipp: Wer sich eine solche Entwicklung nur schwer vorstellen kann, sollte mal Bekannte, die vor 20 Jahren eine Immobilie gekauft haben, nach dem damaligen Kaufpreis fragen.


Um solche Faktoren über die Zeit zu simulieren, können die bereits vorgestellten Berechnungen mit Eskalationsfaktoren über mehrere Jahre periodisiert werden.


Wie kann ich meine eigene Kalkulation durchführen?


Der Artikel soll das grundlegende Schema für eine fundierte Immobilienkalkulation aufzeigen und eine Orientierungshilfe geben, sofern du deine eigene Kalkulation anfertigen möchtest. Gleichwohl steckt bei solchen Berechnungen der Teufel häufig im Detail.


Um schnell eine fundierte Kalkulation durchzuführen zu können, bedarf es eines passenden Tools. Unser Excel-Kalkulationstool immoCALC unterstützt dich hierbei optimal. Mit immoCALC kannst du vollumfänglich und schnell abschätzen, ob sich der Kauf einer bestimmten Immobilie für dich wirtschaftlich lohnt. Das Tool ermöglicht die Anfertigung einer Wirtschaftlichkeitsanalyse mit Cashflowberechnung, Einnahmenüberschussberechnung und allen gängigen Renditekennzahlen. Über den Szenariomanager können Entwicklungsprognosen getätigt werden. Die Visualisierung der Daten erfolgt über ein praktisches Dashboard.


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