Mit Immobilien Geld verdienen klingt verlockend - doch wie kann man im Vorhinein berechnen, wie viel eine Immobilie wohl abwerfen wird?
Renditekennzahlen sind eine gute Möglichkeit, um die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie schnell abschätzen zu können, ohne eine vollständige Kalkulation durchführen zu müssen. Doch wie kann man für Immobilien die Rendite berechnen und wie unterscheiden sich die unterschiedlichen Renditekennzahlen wie Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite voneinander? Hier erfährst du, wie sich die Rendite bei Immobilien zusammensetzt.
Was ist überhaupt Rendite und welche Berechnungsmöglichkeiten gibt es für die unterschiedlichen Renditekennzahlen?
Obwohl es unzählige verschiedene Renditekennzahlen gibt, beschreibt die Rendite im Grunde immer das Verhältnis zwischen dem Gewinn und dem eingesetztem Kapital:
Gewinn: Oben in der Formel wird der Gewinn eingetragen, der mit einer Investition (z.B. einer Immobilie) pro Jahr erwirtschaftet wird. Eingesetztes Kapital: Im Nenner steht die Geldsumme, die für diese Investition aufgebracht werden musste.
Nehmen wir an, du tätigst eine Investition von 100€ und erzielst damit 6€ Gewinn. Deine Rendite liegt nun bei 6%. Eine hohe Rendite bedeutet also, dass du mit deinem eingesetzten Kapital prozentual gesehen viel Gewinn erwirtschaftet hast. Deswegen sollte die Rendite immer möglichst hoch sein.
Diese Grundformel wird bei sämtlichen Renditeberechnungen angewendet. Der Grund, warum es trotzdem so viele Renditekennzahlen gibt, besteht darin, dass jede Renditekennzahl unterschiedliche Werte beim Gewinn und beim eingesetzten Kapital einbezieht.
Zwei gängige Kennzahlen, um die Rendite einer Immobilie zu berechnen, sind die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite.
Bruttomietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite kann man am schnellsten berechnen und ist daher gut geeignet, um ein grobes Gefühl dafür zu bekommen, ob sich ein Immobilienkauf lohnt:
Häufig wird anstelle der Bruttomietrendite auch vom Kaufpreisfaktor gesprochen. Dies ist einfach der Kehrwert der Bruttomietrendite: Angenommen, deine Bruttomietrendite liegt bei 5%. Dein Kaufpreisfaktor liegt somit bei 20.
Auch hier gilt: Je höher deine Bruttomietrendite (also je geringer dein Kaufpreisfaktor!), umso rentabler ist deine Immobilie.
Nettomietrendite berechnen
Die Nettomietrendite ist gegenüber der Bruttomietrendite deutlich genauer, aber auch etwas komplizierter zu berechnen.
Um den Gewinn zu ermitteln (oberer Teil der Formel), werden von der eingenommenen Jahreskaltmiete sämtliche Nebenkosten, die über das Jahr angefallen sind und nicht auf den Mieter als Bestandteil der Warmmiete umgelegt werden können, subtrahiert.
Als eingesetztes Kapital (unterer Teil der Formel) werden neben dem Kaufpreis noch die Kaufnebenkosten berücksichtigt, da diese bei einem Immobilienerwerb ja ebenfalls durch den Käufer bezahlt werden müssen. So ergibt sich die folgende Formel:
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Eigenkapitalrendite berechnen
Neben der Brutto- und Nettomietrendite gibt es noch die Eigenkapitalrendite. Die Eigenkapitalrendite, auch Return on Equity (ROE) genannt, gibt Auskunft darüber, wie effektiv dein Eigenkapital genutzt wird, um Gewinne zu erzielen.
Auch hier wird das bekannte Schema angewendet: Für den Gewinn (oberer Teil) wird hier allerdings nur der Reingewinn (also der Gewinn nach Abzug aller Finanzierungskosten) berücksichtigt. Dieser setzt sich zusammen aus der Kaltmiete eines Jahres, von der diesmal nicht nur alle nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, sondern auch die Darlehenszinsen.
Bei den Darlehenszinsen ist es wichtig, wirklich nur den Zinsanteil des monatlichen Kreditbetrags einzuberechnen, da der Tilgungsanteil im betriebswirtschaftlichen Sinne ein Ertrag ist, da du durch das Tilgen ja deine Schulden abbaust.
Im unteren Teil (beim eingesetzten Kapital) wird diesmal im Gegensatz zu den anderen Renditekennzahlen nicht der gesamte Kaufpreis, sondern nur das eingesetzte Eigenkapital berücksichtigt, was dieser Kennzahl ihren Namen gibt.
Die Eigenkapitalrendite ist bei einer Immobilieninvestition besonders interessant, da ein Immobilienkauf für gewöhnlich über Eigenkapital und einen Kredit finanziert wird. Durch die Kombination von Eigenkapital und Kredit gibt es einen sogenannten Leverage-Effekt. Dieser beschreibt die Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrendite. Dieser Effekt kann sich in zweierlei Richtungen auswirken:
Sofern die Kreditzinsen unterhalb der Nettomietrendite für die Gesamtinvestition liegen, steigert das die Eigenkapitalrendite.
Sofern die Kreditzinsen oberhalb der Nettomietrendite für die Gesamtinvestition liegen, senkt dies die Eigenkapitalrendite.
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Was ist eine gute Rendite und warum ist die Immobilie mit der höchsten Rendite trotzdem nicht immer die beste?
Verschiedene Faktoren wie Kosten-, Miet- oder auch Wertsteigerungen der Immobilie im Laufe der Zeit entwickeln sich unterschiedlich in verschiedenen Regionen. Dies hat einen erheblichen Einfluss auf deine Rendite. Vereinfacht gesagt: Was nützt dir eine anfänglich hohe Rendite, wenn sich die Kommune im wirtschaftlichen Abschwung befindet und in ein paar Jahren erheblich weniger Menschen dort wohnen möchten?
Bei einer Kaufentscheidung sollten neben der Rendite daher auf jeden Fall auch noch andere Faktoren wie die Lage und deren zukünftige Entwicklung berücksichtigt werden. Es geht also nicht nur darum, deine gegenwärtige Rendite zu maximieren, sondern auch die Zukunft der Region im Blick zu behalten.
Dies ist auch der Grund, warum sich die Durchschnittsrenditen in verschiedenen deutschen Städten teils deutlich unterscheiden. In Großstädten wie München oder Hamburg sind die Zukunftsperspektiven meist überdurchschnittlich gut, weshalb hier viele in Immobilien investieren wollen. Durch die hohe Nachfrage sind die Kaufpreise entsprechend hoch, was zu einer geringeren Rendite führt.
Die Antwort auf die Frage, was eine gute Rendite ist, hängt also davon ab, welchen Immobilienmarkt du betrachtest. Liegt die Rendite deines Immobilienobjektes höher als die Durchschnittsrendite in der Stadt, ist das schonmal ein gutes Zeichen. Als Faustregel kann man eine Bruttomietrendite von ca. 4%-6% als gut betrachten. Diese ist in Toplagen der Großstädte aber äußerst selten.
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