Um eine Immobilie oder ein Grundstück in Deutschland rechtskräftig zu erwerben, ist es notwendig, den Immobilienkaufvertrag über einen Notar abzuwickeln. Der Notar nimmt die Beurkundung des Kaufvertrages vor und sorgt für die Eintragung des Käufers in das Grundbuch.
Beim Haus- oder Wohnungskauf fallen daher Notarkosten an, die sich gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz an der Höhe des Kaufpreises und der in Anspruch genommenen Dienstleistungen des Notars orientieren. Notarkosten gehören daher zu den typischen Kaufnebenkosten, die beim Immobilienerwerb anfallen.
Wie hoch sind die Notar- und Grundbuchkosten?
Die genaue Höhe der Notarkosten beim Immobilienkauf variiert je nach Kaufpreis und Umfang der notariellen Leistungen und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.
Pauschal sollte man für Notarkosten und Grundbuchgebühren mit 1,5% bis 2% des Kaufpreises rechnen. Davon entfallen etwa 1% bis 1,5% auf die Notarkosten und 0,5% auf die Grundbuchkosten.
Die Grundbuchkosten werden als Teil der Notarkosten betrachtet, da der Notar die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt übernimmt und die anfallenden Grundbuchgebühren in seiner Abrechnung aufführt. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und Notarkosten von 1,5% fallen also ca. 4.500€ an.
Was für Aufgaben hat der Notar beim Immobilienkauf?
Der Notar ist für den korrekten Ablauf des Immobilienverkaufs während und nach dem Vertragsabschluss zuständig. Als neutrale Instanz klärt er Käufer und Verkäufer auf und schützt durch seine Beratung die Interessen beider Vertragsparteien. Der Kaufvertrag wird anschließend vor dem Notar unterzeichnet und von diesem beurkundet.
Nach dem Vertragsabschluss überwachen Notare die Zahlung des Kaufpreises, kümmern sich um die Eintragung im Grundbuch und stellen sicher, dass behördliche Genehmigungen eingehalten werden. Typische Aufgaben sind:
Ausarbeitung des Kaufvertrages: Der Notar erstellt einen Vertragsentwurf und sammelt Informationen wie Personendaten, Kaufpreis und Verkaufstermin.
Beurkundung des Kaufvertrages: Nach Prüfung des Vertragsentwurfes durch beide Parteien setzt der Notar einen Termin zur Unterzeichnung an. Beim Notartermin unterzeichnen beide Parteien den Vertrag und der Notar sorgt durch seine Beurkundung dafür, dass dieser rechtskräftig wird.
Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt: Der Notar sorgt im Grundbuch für einen Vermerk, dass die Immobilie aktuell verkauft wird. Dies schützt den Käufer, da der Verkäufer die Immobilie nun nicht mehr anderweitig verkaufen kann.
Veräußerungsanzeige beim Finanzamt: Der Notar informiert das Finanzamt über den Immobilienverkauf durch eine Veräußerungsanzeige. Das Finanzamt setzt daraufhin die Grunderwerbsteuer fest, welche durch den Käufer zu bezahlen ist. Nach Zahlung durch den Käufer erhält der Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt.
Zahlungsüberwachung: Sobald sämtliche Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, sendet der Notar eine Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises an den Käufer.
Veranlassung der Grundbucheintragung: Als letztes veranlasst der Notar beim Grundbuchamt die Entfernung der Auflassungsvormerkung und die Eintragung des neuen Eigentümers. Damit ist der Verkaufsvorgang abgeschlossen.
Wie viel muss der Käufer zahlen und wie viel der Verkäufer?
In der Regel werden Notare von den Käufern ausgewählt, weshalb dieser auch die Kosten trägt. Eine Ausnahme ist der Kauf eines Neubaus vom Bauträger. Hier wird typischerweise der Notar vom Bauträger ausgewählt.
Der Verkäufer hat gleichsam die Pflicht, dem Käufer das Grundstück lastenfrei zu übergeben. Sofern noch eine Grundschuld im Grundbuch besteht, ist es Aufgabe des Verkäufers, die Löschungsbewilligung des jeweiligen Gläubigers einzuholen. Hierfür trägt der Verkäufer die Kosten, welche sich an der Höhe der Grundschuld orientieren.
Können Notarkosten beim Hauskauf eingespart werden?
Weder Notarkosten noch die Grundbuchgebühren sind verhandelbar. Es gibt dadurch nur begrenzt Einsparmöglichkeiten. Grundsätzlich gilt:
Kaufpreis niedrig halten: Ein niedriger angesetzter Kaufpreis führt zu geringeren Kaufnebenkosten. Ein unbebautes Grundstück ist deshalb wesentlich kostengünstiger als ein bebautes.
Auf Notaranderkonto verzichten: Der Notar bietet die Möglichkeit, die Kaufabwicklung über ein Notaranderkonto abzuwickeln. Dies ist aber nicht verpflichtend und kann auch über ein normales Konto erfolgen, wodurch entsprechende Kosten für das Notaranderkonto entfallen. Die entsprechenden Zahlungsbedingungen sind im Kaufvertrag zu vermerken.
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