Der Kauf einer Immobilie markiert oft einen neuen Lebensabschnitt und wird über Jahre hinweg das eigene Leben beeinflussen. Die Auswahl, Begutachtung und Finanzierung sollte also mit Bedacht vorgenommen werden, um potenzielle Risiken und Fallstricke zu vermeiden. In diesem Artikel erfährst du die grundlegenden Schritte, um eine eigene Immobilie zu erwerben.
Schritt 1: Eigene Finanzsituation abklären
Vor der eigentlichen Immobiliensuche solltest du dir zunächst überlegen, welche monatliche Kreditrate du dir leisten kannst. Hierfür ist es ratsam, ein Haushaltsbuch anzulegen, um die eigenen Einnahmen, Ausgaben und den verbleibenden Überschuss genau zu erfassen. Die derzeitige Miete, sowie der verbleibende Überschuss bilden die Obergrenze für die monatliche Kreditrate. Eine altbewährte Faustregel besagt, dass du idealerweise nicht mehr als 30 Prozent deines Haushaltseinkommens für Wohnen ausgeben solltest. Das ist nicht immer realistisch, kann aber als Orientierung dienen.
Maximale monatliche Kreditrate = Aktuelle Miete + Monatlicher Überschuss
Basierend auf der ermittelten maximalen monatlichen Kreditrate kann die maximale Darlehenssumme überschlägig berechnet werden:
Maximaler Darlehensbetrag = ((Maximale monatlichen Kreditrate x 12) / (Sollzinssatz + Tilgungsrate)) x 100
Für den Sollzinssatz kann überschlagsweise der gegenwärtige Durchschnittszinssatz für Immobiliendarlehen verwendet werden. Bei der Tilgung ist es ratsam, mindestens 2% anzusetzen, idealerweise sogar mehr, sofern dies dein finanzieller Spielraum zulässt.
Der maximale Kaufpreis für eine Immobilie setzt sich dann aus dem errechneten Darlehensbetrag und dem Eigenkapital zusammen. Eigenkapital meint Geld, welches der Käufer beim Immobilienkauf selber einbringt. Es wird empfohlen, etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises inklusive der Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu zahlen.
Maximaler Kaufpreis = Eigenkapital + Maximaler Darlehensbetrag
Wertvoller Tipp: Mit dem immoANALYSIS Budgetrechner kannst du einfach und schnell berechnen, welche Kredithöhe du dir bei deinem Einkommen und den aktuellen Finanzierungskonditionen leisten kannst. So kannst du deine finanziellen Möglichkeiten besser abschätzen und weißt direkt, welchen Kaufpreis du dir bei einer Immobilie maximal leisten kannst.
Schritt 2: Standortwahl und Objektsuche
Nun beginnt die eigentliche Immobiliensuche. Da eine Immobilie ein sehr langfristiges Investitionsobjekt ist, solltest du dir zunächst Gedanken über den eigentlichen Standort der Immobilie im Rahmen einer Makroanalyse machen. Bei einer Analyse der Makrolage werden die übergeordneten Faktoren untersucht, welche die allgemeine Angebots- und Nachfragesituation an einem Standort beeinflussen. Dabei werden wirtschaftliche, soziale, demografische, politische, technologische und umweltbezogene Aspekte berücksichtigt. Es versteht sich von selber, dass eine Immobilie in einer wirtschaftlich aufstrebenden Kommune langfristig attraktiver ist als in einer wirtschaftlich und demografisch abgehängten Region. Die Bertelsmann Stiftung stellt unter der Website "wegweiser Kommune" Datensätze bereit, die die demografischen und soziökonomischen Entwicklungen sämtlicher Kommunen in Deutschland quantifizieren.
Sobald du deinen präferierten Standort festgelegt hast, beginnt die eigentliche Objektsuche. Hierbei stehen verschiedene Suchansätze zur Verfügung, die nach Möglichkeit alle genutzt werden sollten:
Suche über gängige Immobilienportale: Es ist zu empfehlen, den Bestand an Immobilieninseraten auf den gängigen Suchplattformen zunächst einmal komplett durchzuschauen. Anschließend kann eine E-Mail-Benachrichtigung eingerichtet werden, die täglich auf neue Inserate hinweist. Indem du die Immobilieninserate über ein paar Monate hinweg betrachtest, erhältst ein besseres Verständnis für die aufgerufenen Preise.
Suche über Bekannte: Die Suchmöglichkeit über Bekannte und Arbeitskollegen wird oft unterschätzt. Mit ein wenig Glück kann diese Suchmethode aber durchaus erfolgreich sein. Erwähne hierfür einfach im Freundes- und Bekanntenkreis, dass du auf der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung bist. Oft gibt es jemanden, der wiederum jemanden kennt, der zufällig ein Grundstück oder eine Immobilie zum Verkauf anbietet. Mit etwas Glück kannst du so ein passendes Objekt finden, ohne Maklerkosten tragen zu müssen.
Direkt bei den Kommunen anfragen: Kommunen weisen in unregelmäßigen Abständen Bauland aus. Dieses wird häufig nach bestimmten Punktesystemen vergeben. Um von diesen Angeboten zu erfahren, muss man auf den Webseiten der Kommunen suchen oder direkt dort anrufen.
Sobald du passende Objekte vorausgewählt hast, solltest du noch die unmittelbare Objektumgebung - die sogenannte Mikrolage - analysieren. Bei der Analyse der Objektumgebung geht es darum, zu prüfen, ob diese deinen Anforderungen bzw. den Anforderungen deiner anvisierten Mieterzielgruppe entspricht. Insbesondere Faktoren wie Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kinderbetreuung steigern die Attraktivität einer Immobilie deutlich.
Tipp: Unser Standortanalyse-Tool immoPLACE unterstützt dich optimal bei der Analyse der Makro- und Mikrolage. Bewerte mit Hilfe von umfangreichen Checklisten und Datensätzen die Lage von potenziellen Immobilien und stelle sicher, du keinen wichtigen Lagefaktor vergisst.
Schritt 3: Besichtigung
Für die Besichtigung einer Immobilie solltest du dir Zeit nehmen, um unschöne Überraschungen zu vermeiden. Denn beim Hauskauf gilt in der Regel der Grundsatz: „gekauft wie gesehen“. Nachträgliche Mängel müssen häufig auf eigene Kosten beseitigt werden. Bei der Besichtigung einer Immobilie solltest du besonders auf die folgenden Aspekte achten:
Umgebung und Nachbarschaft: Verschaffe dir einen Eindruck von der Umgebung der Immobilie. Wie hoch ist die Lärmbelastung? Gibt es ausreichend Parkplätze, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel? Wie wirken die Nachbarn auf dich?
Objektbegutachtung: Nehme das Objekt genau unter die Lupe. Achte auf eine praktische und zeitgemäße Raumaufteilung. Begutachte Fenster, Türen und das Heizungssystem der Immobilie. Wie ist der Zustand des Dachs, der Fassade und der Gemeinschaftsbereiche? Bei der Besichtigung ist man gut beraten, eine möglichst kritische Brille aufzusetzen und auf Mängel wie Schimmel, Feuchtigkeit oder notwendige Renovierungsarbeiten zu achten.
Dokumente einholen: Vor der Kaufentscheidung sollten alle wesentlichen Dokumente eingeholt werden. Dazu gehören der Energieausweis, der Bebauungsplan und die Flurstückkarte. Bei Eigentumswohnungen solltest du zusätzlich die Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen, die Teilungserklärung und die Hausordnung prüfen.
Noch ein paar gut gemeinte Tipps:
Behalte FOMO im Hinterkopf: FOMO steht für "Fear of Missing Out" (dt. "Angst, etwas zu verpassen") und beschreibt die Sorge, dass man möglicherweise eine gute Gelegenheit verpasst oder dass andere Interessenten das Objekt schneller erwerben könnten. Einige Makler und Verkäufer sind besonders gut darin, dieses Gefühl hervorzurufen. Lasse dich nicht von einem ersten positiven Eindruck täuschen und nehme dir Zeit bei der Entscheidung. Versuche stattdessen die Perspektive umzudrehen und nach möglichst vielen Mängeln zu suchen. Wenn die Mängelliste trotz aller Bemühungen relativ kurz ist, ist das schon mal ein gutes Zeichen.
Führe vor dem Notartermin noch eine Begutachtung mit einem Sachverständigen durch: Sobald du dich für eine Immobilie entschieden hast und du grundsätzlich mit dem Verkäufer überein gekommen bist, ist es ratsam, das Objekt mit einem Sachverständigen ein weiteres Mal zu begutachten. In nahezu allen Immobilien gibt es versteckte Mängel oder zumindest "unkonventionelle" Bauweisen. Mit einem Sachverständigen sind die Chancen deutlich höher, dass versteckte Mängel erkannt werden und später keine unangenehmen Überraschungen auf dich zukommen. Vor dem Notartermin hast du so im Zweifelsfall noch die Möglichkeit, vom Kauf zurückzutreten. Die Kosten für den Gutachter mögen zunächst hoch erscheinen, relativieren sich jedoch im Vergleich zu der Gesamtinvestition. Außerdem können die identifizierten Mängel angesprochen werden, um mit dem Verkäufer einen Preisnachlass zu verhandeln. Im Idealfall werden die Kosten für den Sachverständigen dadurch wieder wettgemacht.
Unser Begutachtungstool immoCHECK bietet umfassende Checklisten, mit denen du wesentliche Begutachtungskriterien systematisch überprüfen und versteckte Mängel leichter aufdecken kannst. So kannst du bei einer Besichtigung ganz einfach sämtliche Räume einer Immobilie systematisch überprüfen und bist bestens gerüstet, keine wichtigen Details zu übersehen.
Schritt 4: Finanzierung sichern
Wenn du ein passendes Objekt gefunden hast, kannst du dich nun der Finanzierung widmen. Es ist ratsam, Finanzierungsangebote nicht nur bei einer Hausbank anzufragen, sondern die Kreditangebote verschiedener Institute zu vergleichen. Die Vermittlung einer Baufinanzierung kann auch über regionale und überregionale Finanzdienstleister getätigt werden. Diese greifen auf ein Netzwerk aus Banken zu und erhalten für die Übermittlung eine Provision. In jedem Fall sollten mehrere Finanzierungangebote eingeholt werden, um sich die besten Finanzierungskonditionen sichern zu können.
Um den Prozess zu beschleunigen, empfiehlt es sich, gut vorbereitet zu den Bankterminen zu erscheinen. In der Regel werden folgende Unterlagen benötigt:
Informationen zur Immobilie: Exposé, Bauplan, aktueller Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Fotos, ggf. erster Kaufvertragsentwurf; bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung
die letzten drei Gehaltsnachweise
letzter Einkommenssteuerbescheid
ggf. Nachweis der privaten Krankenversicherung
ggf. Informationen über laufende Kredite
bei Selbstständigen: Bilanz- und Gewinnermittlung
Tipp: Mit den umfangreichen Checklisten, Templates und dem Darlehensrechner von immoFINANCE verschaffst du dir eine optimale Ausgangslage, um systematisiert eine günstige und für dich individuell passende Immobilienfinanzierung zu finden.
Schritt 5: Notartermin und Kaufvertragsunterzeichnung
Der Notartermin sollte in etwa zeitgleich mit dem Banktermin vereinbart werden. Die Unterzeichnung des Kaufvertrags markiert den bevorstehenden Eigentümerwechsel und verleiht diesem rechtliche Wirksamkeit. Am sichersten ist es, den Kaufvertrag erst zu unterschreiben, sobald eine verbindliche Finanzierungsbestätigung von deiner Bank vorliegt. Alternativ ist es auch möglich, die Baufinanzierung vorab abzuschließen. In diesem Fall sollte der Notartermin innerhalb der gesetzlichen Widerrufsfrist von 14 Tagen liegen. Sofern der Immobilienerwerb doch noch platzt, kann so im Bedarfsfall das Darlehen widerrufen werden.
Mindestens 14 Tage vor dem Notartermin wird jeweils ein Exemplar des aufgesetzten Kaufvertrages an die Vertragspartner zugesendet. Diese Zeit sollte genutzt werden, um den Vertrag genau zu lesen und diesen gegebenenfalls von einem Anwalt prüfen zu lassen.
Während der Vertragsunterzeichnung wird dir ein ausgedruckter Vertrag vom Notar ausgehändigt, der diesen Wort für Wort vorliest. Hier kannst du Rückfragen stellen und Änderungswünsche äußern. Nach erfolgter Prüfung und Zustimmung wird der Vertrag von beiden Seiten unterzeichnet.
Anschließend kümmert sich der Notar um die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die einen bevorstehenden Eigentümerwechsel ankündigt. Der rechtliche Eigentümerwechsel erfolgt erst, sofern die im Vertrag festgehaltenen Bedingungen erfüllt sind. Das betrifft im Wesentlichen die Übermittlung der Kaufsumme, kann aber auch die Mängel meinen, die der Verkäufer vor dem Verkauf an der Immobilie zu beseitigen hat. Außerdem meldet der Notar den Kauf an das Finanzamt. Dieses legt die vom Käufer zu bezahlende Grunderwerbsteuer fest. Sobald der Käufer seinen Zahlungsaufforderungen nachgekommen ist, erhält der Notar vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Damit sind alle Voraussetzungen für die Eintragung ins Grundbuch erfüllt, die Auflassungsvormerkung wird gelöscht und der Verkauf ist abgeschlossen.
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