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Spekulationssteuer bei Immobilien: Höhe und Vermeidung


Die Spekulationssteuer ist der umgangssprachliche Begriff für die Einkommenssteuer, die auf private Veräußerungsgeschäfte wie den Verkauf von Grundstücken oder Immobilien nach § 23 EStG anfällt. Für Privatpersonen bedeutet dies, dass sie unter bestimmten Bedingungen den erzielten Gewinn beim Immobilienverkauf mit ihrem individuellen Einkommenssteuersatz versteuern müssen.

 

Wann fällt die Spekulationssteuer bei Immobilien an?

Die Spekulationssteuer fällt für Immobilien an, sofern diese innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach dem Kauf weiterveräußert werden. Für Grundstücke, Häuser oder Wohnungen gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Sofern die Immobilie durch eine Privatperson innerhalb dieser zehn Jahre verkauft wird, ist die positive Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis zu den steuerlichen Einkünften hinzuzurechnen. Die Spekulationsfrist beginnt und endet mit dem Beurkundungsdatum der jeweiligen Kaufverträge beim Kauf und Verkauf.

 

Es existiert jedoch eine Ausnahmeregelung, die eine Befreiung von der Spekulationssteuer ermöglicht. Diese tritt in Kraft, wenn:

  • die Immobilie durch den Eigentümer seit Kauf durchgängig selbst zu privaten Wohnzwecken genutzt wurde oder

  • die Immobilie zumindest im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorherigen Jahren vom Eigentümer selbst zu privaten Wohnzwecken genutzt wurde


Spekulationssteuer bei Immobilien Übersicht


Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf wird zu den Einkünften hinzugerechnet und entsprechend der Einkommensteuertabelle besteuert. Der Spitzensteuersatz liegt aktuell bei 45%.


Der Verkaufsgewinn wird ermittelt, indem vom Verkaufserlös die Anschaffungskosten und Werbungskosten abgezogen werden. Unter Werbungskosten werden in diesem Kontext Ausgaben verstanden, die für den Kauf und späteren Verkauf der Immobilie angefallen sind. Zu den absetzbaren Werbungskosten zählen unter anderem:

  • Kaufnebenkosten: Sämtliche Nebenkosten, die im Rahmen des Immobilienerwerbs angefallen sind, können vom Veräußerungsgewinn abgezogen werden. Dies umfasst Notarkosten, Gebühren für den Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer.

  • Verkaufskosten: Alle Kosten, die für den Verkauf der Immobilie angefallen sind, sind steuerlich absetzbar. Das sind beispielsweise Maklergebühren oder Anzeigenkosten.

  • Modernisierungskosten: Modernisierungs- und Reparaturkosten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb entstanden sind und keine Eigenleistungen des Eigentümers darstellen, können steuerlich geltend gemacht werden.

  • Verluste: Private Veräußerungsgewinne können im gleichen Abrechnungszeitraum (Steuerjahr) mit privaten Veräußerungsverlusten derselben Einkunftsart verrechnet werden.


Beispielhafte Berechnung

Angenommen, du hast eine Immobilie vor fünf Jahren für 300.000€ (Anschaffungskosten) erworben. In diesem Zusammenhang sind 10.000€ Kaufnebenkosten angefallen.

Über fünf Jahre hast du die Wohnung vermietet und im Rahmen deiner Steuererklärung insgesamt Abschreibungen von 15.000€ steuerlich geltend gemacht. Du verkaufst die Immobilie nun für 400.000 Euro. Für Makler und Annoncen hast du insgesamt 5.000€ gezahlt.

Verkaufserlös der Immobilie

400.000€

-Anschaffungskosten

-300.000€

-Kaufnebenkosten

-10.000€

-Verkaufskosten

-5.000€

+Steuerliche Abschreibung bei Vermietung

+15.000

= Bemessungsgrundlage (zu versteuernder Gewinn)

=100.000€

Persönlicher Einkommenssteuersatz

42%

=Steuerlast

=42.000€

Dein Verkaufsgewinn beträgt 100.000 Euro. Bei einem persönlichen Einkommensteuersatz von 42% würde die Spekulationssteuer wie folgt berechnet werden: 100.000 Euro * 42% = 42.000€. In diesem Beispiel liegt die Steuerlast also bei 42.000 €.





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