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Standortanalyse für Immobilien: Makrolage und Mikrolage einfach erklärt

Aktualisiert: 16. Feb.

„Lage, Lage, Lage“ - so lautet eine gängige Makler-Weisheit in Hinblick auf die Frage, was den Wert einer Immobilie ausmacht.


Obgleich dieser Spruch etwas überspitzt formuliert sein mag, so ist die Bedeutung der Lage als entscheidender Faktor für den Wert einer Immobilie unbestreitbar. In vielen Fällen besteht gar ein Zielkonflikt: gute Standorte sind oft „unbezahlbar“ und man muss einen Kompromiss zwischen den persönlichen Standort-Wünschen und den realen Standort-Möglichkeiten schließen. Gleichsam empfiehlt es sich natürlich, eine Immobilie in einer Region zu erwerben, die ein positives Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum aufweist. So profitiert man von den Wertsteigerungen der dortigen Immobilien.

Vor dem Erwerb einer Immobilie ist jeder Käufer daher gut beraten, die Lage im Rahmen einer Standortanalyse genauer zu untersuchen. In diesem Artikel erfährst du daher, wie du am besten eine Standortanalyse durchführst, um treffsicher den idealen Standort für deine Immobilie aufzuspüren.

Standortanalyse für Immobilien

Die Standortanalyse zielt darauf ab, sowohl die aktuellen als auch die absehbaren zukünftigen Gegebenheiten im räumlichen Umfeld einer Immobilie zu untersuchen und zu bewerten. Dies geschieht sowohl auf Mikroebene, also im direkten Umfeld der Immobilie, als auch auf Makroebene, also in der Stadt oder Region, in der sich die Immobilie befindet.

Dabei ist das Zusammenspiel von Makrolage und Mikrolage entscheidend. Es existieren sowohl ungünstige Mikrolagen in vorteilhaften Makrolagen als auch vorteilhafte Mikrolagen in ungünstigen Makrolagen. Ein Beispiel: Während die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Duisburg bei rund 2.300€ liegen, erreichen Münchener Eigentumswohnungen deutlich über 9.000€ pro Quadratmeter! München ist in Bezug auf wirtschaftliche Stärke und allgemeine Wohn- und Lebensqualität einfach attraktiver, was sich im deutlichen Preisaufschlag widerspiegelt. Doch auch innerhalb von München variieren die Preise stark. Im Stadtbezirk Aubing-Lochhausen-Langwied kostet der Quadratmeter nur um die 7.300 Euro, hingegen liegt der Quadratmeterpreis in Altstadt-Lehel 12.300€. Die Mikrolage macht also einen Preisaufschlag von mehr als 60% aus!


Die Makrolage - wenn das große Ganze stimmt

Erfahrungen aus der Immobilienpraxis verdeutlichen, dass der Preishebel bei der Makrolage deutlich größer ist als bei der Mikrolage. Das erscheint plausibel, denn bei der Wohnungssuche zu privaten Zwecken ist die Makrolage zu meist aufgrund der individuellen Lebenslage wie dem Job oder der Familie festgelegt. Kaum jemand würde schließlich in eine weit entfernte Stadt ziehen, nur weil es dort tolle Immobilien zu sehr günstigen Preisen gibt.

Bei der Analyse der Makrolage geht es daher darum, eine Stadt oder Region als Ganzes zu bewerten und die allgemeine Angebots- und Nachfragesituation einzuschätzen. Der Fokus liegt auf soziodemografischen, wirtschaftlichen und infrastrukturellen Faktoren. Falls eine Region oder Stadt gegenwärtig wirtschaftlich geschwächt ist, eine hohe Arbeitslosenquote aufweist oder unzureichende Verkehrsverbindungen bietet, ist dies unattraktiv für die Mehrheit der Wohnungssuchenden. Es besteht zudem das Risiko, dass sich dieser negative Trend fortsetzt.

Die wichtigsten Standortfaktoren bei der Makrolage lassen sich grob in folgende Kategorien einordnen:

  • Soziodemografische Faktoren: Diese beziehen sich auf die Zusammensetzung der Bevölkerung in einer Region. Beispielsweise kann eine Region mit einer jungen und wachsenden Bevölkerung eine erhöhte Nachfrage nach Wohnraum haben, was die Immobilienpreise positiv beeinflusst. Andererseits könnte eine alternde Bevölkerung zu einem geringeren Bedarf an größeren Immobilien führen.

  • Wirtschaftliche Entwicklung: Viele Menschen ziehen in wirtschaftlich starke Regionen aufgrund der besseren Jobperspektiven, was zu einer gesteigerten Nachfrage nach Wohnraum führt. Regionen mit vielfältigen Wirtschaftszweigen sind zudem resistenter, wenn Branchen oder große Arbeitgeber wegziehen.

  • Politische und rechtliche Situation: Auch von der Kommune erlassene Vorschriften oder Regelungen wie Erhaltungssatzungen zur städtebaulichen Eigenart oder des Milieuschutzes können den Immobilienmarkt beeinflussen.

  • Infrastrukturelle Lage: Die Zugänglichkeit einer Region durch Verkehrswege wie Autobahnen, öffentliche Verkehrsmittel und Flughäfen spielt eine entscheidende Rolle. Eine gut angebundene Region könnte aufgrund der verbesserten Erreichbarkeit für Pendler und Geschäftsreisende attraktiver sein.

Die Mikrolage - auf die Feinheiten kommt es an

Doch auch die Bedeutung der Mikrolage für die Objektbewertung ist nicht zu unterschätzen, wie das vorherige Beispiel mit den stark schwankenden Kaufpreisen in München verdeutlicht. Im Unterschied zur Makrolage, die sich auf eine ganze Stadt oder Region bezieht, bezeichnet die Mikrolage die nähere Umgebung einer Immobilie, also die Nachbarschaft.

Grundsätzlich sollte bei der Mikrolage darauf geachtet werden, dass diese den eigenen Anforderungen bzw. den Anforderungen der anvisierten Mieter entspricht. Obgleich Mietergruppen möglicherweise unterschiedliche Prioritäten setzen, gibt es grundsätzlich einige wichtige Faktoren, die die Mikrolage generell attraktiver machen:

  • Fortbewegung bezieht sich auf die Möglichkeiten, die Mietern zur Verfügung stehen, um sich innerhalb der Stadt bzw. Gemeinde fortbewegen zu können. Studenten und Großstädter schätzen eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Berufspendler benötigen tendenziell Autobahnen oder Bundesstraßen in der Umgebung.

  • Naherholung und Lärmbelästigung: Immobilien mit Parks und Grünflächen sowie geringer Lärmbelästigung sind attraktiver als Immobilien an einer viel befahrenen Straße.

  • Einkaufsmöglichkeiten und Nahversorgung: Die Verfügbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Supermärkten, Restaurants, Schulen und anderen Dienstleistungen in unmittelbarer Nähe ist ein wichtiger Faktor. Für Besorgungen des täglichen Bedarfs möchte schließlich niemand lang fahren.

  • Bildung und Kinderbetreuung: Dieser Punkt ist besonders für Familien interessant. Neben der geographischen Nähe ist auch das Image und die Schulform (Gymnasium, Realschule, Hauptschule) von Bedeutung, da Eltern ihre Kinder zumeist auf eine "gute" Schule schicken wollen.

  • Ärztliche Versorgung: Dieser Aspekt ist entscheidend, wenn insbesondere an ältere Menschen vermietet werden soll.


Fazit

Die Makrolage bezieht sich auf die allgemeine Region oder Stadt, in der sich die Immobilie befindet, während die Mikrolage die unmittelbare Umgebung betrifft. Beide Aspekte sind wichtig für den Erfolg einer Immobilieninvestition. Eine gute Makrolage alleine verschenkt viel Potenzial, wenn die Mikrolage ungünstig ist. Eine gute Mikrolage kann wiederum eine schlechte Makrolage nicht wettmachen. Daher solltest du sowohl die Makro- als auch die Mikrolage bei der Bewertung berücksichtigen.

Zur systematischen Bewertung sind gut aufbereitete Datensätze und Prüfkriterien entscheidend. Hier bietet sich die Nutzung unseres praktischen Bewertungstools immoPLACE an. Durch seine umfassenden Prüfkriterien ermöglicht immoPLACE eine rasche und gründliche Standortanalyse sowohl für die Makro- als auch für die Mikrolage. Zu Analysezwecken können Standortkennzahlen zu fast allen Kommunen in Deutschland abgerufen werden. Dadurch erhältst du die Möglichkeit, die Lage potenzieller Immobilien zügig und umfassend zu bewerten, ohne wichtige Lagefaktoren zu übersehen.




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