100 Euro sind 100 Euro – an dieser Aussage lässt sich nicht viel rütteln. Bloß welche Waren und Dienstleistungen du damit kaufen kannst, ändert sich mit der Zeit. Aus langfristiger Sicht ist es ist keine gute Idee, Erspartes einfach auf dem Konto zu belassen. Nur wer investiert und dadurch eine Rendite erzielt, kann dem inflationsbedingten Kaufkraftverlust vorbeugen. Unter den verschiedenen Anlageklassen gelten Immobilien gemeinhin als guter Inflationsschutz. Doch warum sollen Immobilien so vorteilhaft sein?
In diesem Artikel betrachten wir, wie Inflation eigentlich entsteht, was das für dein Einkommen und Erspartes bedeutet und welche Vorteile Immobilien als Inflationsschutz bieten.
Was bedeutet Inflation und wie entsteht sie?
Inflation ist ein ökonomisches Phänomen, das einen anhaltenden Anstieg des allgemeinen Preisniveaus für Güter und Dienstleistungen in einer Volkswirtschaft beschreibt. Das Geld verliert seine Kaufkraft und ist weniger wert. Verbraucher merken dies, wenn die Preise für Produkte steigen. Du kannst also für das gleiche Geld weniger kaufen.
Zuständig für die Berechnung der Inflationsrate in Deutschland ist das Statistische Bundesamt, welches monatlich die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte in Deutschland konsumieren, misst. Zur Berechnung der Inflationsrate wird ein fiktiver Warenkorb herangezogen, der stellvertretend für den Bedarf der privaten Haushalte 650 Güterarten umfasst – von Nahrungsmitteln über Bekleidung bis hin zu Ausgaben für Wohnung und Freizeit. Die Veränderung des Verbraucherpreisindex zum Vorjahr entspricht dann der offiziellen Inflationsrate.
Es gibt unterschiedliche Ursachen für Inflation. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen nachfrageinduzierter und angebotsinduzierter Inflation.
Nachfrageinduzierte Inflation entsteht, wenn die Gesamtnachfrage das Gesamtangebot übersteigt. Anders ausgedrückt tritt diese Art der Inflation auf, wenn die Produktion nicht mit der Nachfrage der Verbraucher Schritt halten kann. In solchen Fällen steigen die Preise rasch an.
Angebotsinduzierte Inflation tritt auf, wenn Unternehmen die Preise aufgrund steigender Produktions- oder Rohstoffkosten erhöhen. Dies kann beispielsweise durch erhebliche Anstiege der Energiepreise oder Lohnkosten verursacht werden, wie es z.B. während der Corona- und Ukraine-Krise beobachtet wurde.
Warum gibt es Inflation und werde ich durch ärmer?
Eine moderate Inflationsrate ist wirtschaftspolitisch sogar gewollt. Die Europäische Zentralbank (EZB), welche für die Überwachung des Bankensystems und die Regulierung der Geldmenge in der europäischen Union zuständig ist, strebt eine Inflationsrate von rund 2% an. Im Kern stellt eine Inflationsrate von 2 Prozent einen Kompromiss aus gegenläufigen Zielen dar:
Zum einen soll eine Deflation vermieden werden. Bei einer Deflation sinken die Preise für Waren auf dem Markt. Was zunächst für Konsumenten gut klingt, hat einen entscheidenden Nachteil. Menschen verschieben ihren Konsum in die Zukunft, in der Erwartung, dato weniger für ein Produkt zahlen zu müssen. Das Wirtschaftswachstum sinkt und damit in der Regel auch die Beschäftigungsquote. Die Volkswirtschaft rutscht in eine gefährliche Abwärtsspirale und möglicherweise in eine Rezession.
Zum anderen ist auch eine zu hohe Inflation schädlich. Eine hohe und langanhaltende Inflation kann meist nicht unmittelbar durch Gehaltssteigerungen ausgeglichen werden, denn Lohnerhöhungen werden je nach Tarifabschluss und Branche zeitlich verzögert an Arbeitnehmende weitergegeben. Die Löhne von großen Teilen der Bevölkerung steigen also nicht im gleichen Maße wie die Preise steigen. Durch diesen Kaufkraftverlust können sich Arbeitnehmende weniger leisten und der Konsum geht zurück. Auch hier rutscht die Volkswirtschaft in eine gefährliche Abwärtsspirale.
Eine gemäßigte Inflationsrate von 2% wird daher als optimaler Kompromiss zwischen zu niedrigen und zu hohen Inflationsraten betrachtet. Zum einen wirkt diese nachfragefördernd, da Konsumenten aufgrund der erwarteten Wertminderung ihres Geldes dazu neigen, es auszugeben. Zum anderen bleibt der Wertverlust des Vermögens von Sparern überschaubar, und das Geld behält seine Funktion als Wertaufbewahrungsmittel. In einer wachsenden Volkswirtschaft steigen unter normalen Umständen auch die durchschnittlichen Löhne zumindest im Gleichklang mit der vorherrschenden Inflationsrate, wodurch die Kaufkraft der Konsumenten erhalten bleibt und somit der Realwertverlust des Geldes ausgeglichen wird.
Wie wirkt sich die Inflation auf Immobilien aus?
Immobilien gelten gemeinhin als guter Inflationsschutz. Doch woran liegt das eigentlich? Im Wesentlichen gibt es drei Aspekte, die dazu beitragen, dass mit Immobilieneigentum der Inflation entgegengewirkt werden kann:
1) Entwertung der Kreditschulden durch Inflation
Durch Inflation steigen die Preise, u.a. auch die Mieten. Sofern du deine Immobilie über einen Kredit finanziert, hast du allerdings den Vorteil, dass die Höhe deiner Kreditrate von der Inflation unberührt bleibt. Sobald sich also in ein paar Jahren dein Gehalt mindestens im Einklang mit der Inflation gesteigert hat (=konstante Kaufkraft), musst du also verhältnismäßig weniger von deinem Gehalt für die Kreditrate aufwenden.
Anders gesprochen, ist dein Einkommen in ein paar Jahren höchstwahrscheinlich nominal gestiegen. Die Kredithöhe bleibt aber konstant, sodass die Finanzierung in der Zukunft diesbezüglich leichter sein wird.
2) Wertsteigerung der Immobilie als Ausgleich der Inflation?
Die Berechnung der Inflation setzt sich aus einem Warenkorb zusammen, der 650 Güterarten umfasst. Die Inflationsrate ist also eine Art Durchschnittsteuerung über sehr viele Güter hinweg. Ob eine Immobilie nun inflationsbeständig ist, hängt davon ab, wie sich die Wertsteigerung der Immobilie im Zusammenhang mit der Inflationsrate entwickelt hat. Drei theoretische Szenarien sind denkbar:
Die Wertsteigerung liegt oberhalb der Inflation. Der Immobilieneigentümer hat die Inflation somit überkompensiert und du hast einen Vermögenszuwachs.
Die Wertsteigerung liegt in etwa auf Höhe der Inflation. Der Immobilieneigentümer hat die Inflation kompensiert, der Wert der Immobilie bleibt inflationsbereinigt beständig.
Die Wertsteigerung liegt unterhalb der Inflation: Der Wertzuwachs kann die Inflation nicht ausgleichen. Der Wert der Immobilie ist inflationsbereinigt gesunken.
Um den Wahrheitsgehalt aller drei Szenarien zu prüfen, kann man den Häuserpreisindex betrachten. Der Häuserpreisindex misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller typischen Markttransaktionen für Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen sowie Ein-/Zweifamilienhäuser), die als Gesamtpaket aus Grundstück und Gebäude verkauft werden.
Der Index zeigt, dass sich die Preise für Wohngebäude im Zeitraum 2010 bis 2022 um über 60% erhöht haben. Die Inflationsrate stieg im gleichen Zeitraum nur um ca. 20%. In diesem Zeitraum ist der Häuserpreisindex also stärker gestiegen als die Inflation in Deutschland.
Der starke Preisanstieg wurde begünstigt durch ein günstiges Zinsumfeld, sodass sich Käufer deutlich höhere Preise leisten konnten. Da die Zinsen aktuell wieder höher sind, sind die Immobilienpreise zuletzt leicht gefallen, wobei der Preisrückgang insbesondere schlecht sanierte Altbauten betrifft. Neubauten konnten ihren Wert annährend halten.
In Anbetracht der Tatsache, dass die Bevölkerungsanzahl in Deutschland steigt und die gesetzten Ziele bezüglich des Wohnungsneubaus von der Bundesregierung bei weitem nicht erreicht werden, trifft eine erhöhte Nachfrage auf ein begrenztes Angebot. Es erscheint daher plausibel, dass die Immobilienpreise auf lange Sicht mindestens im Einklang mit der Inflationsrate steigen werden. Der Inflationsschutz ist somit gegeben.
3) Steigende Betriebskosten und steigende Mieten
Logischerweise steigen durch Inflation auch die Neben- und Betriebskosten für deine Immobilie langfristig. Bei selbst genutzten Immobilien musst du diese selber tragen, wobei idealerweise dein Einkommen ebenfalls nominal gestiegen ist. Auch hier ist wieder die Annahme, dass in einer gesunden Volkswirtschaft deine Kaufkraft auf langfristige Sicht mindestens konstant bleibt. Die steigenden Betriebskosten sollen also durch ein steigendes Einkommen kompensiert werden.
Auch bei vermieteten Immobilien steigen die Neben- und Betriebskosten. Um wirtschaftliche Nachteile in der Zukunft zu vermeiden, sollte die Miete
entsprechend angepasst werden. Bei gewöhnlichen und guten Standorten sollte dies in der Regel kein Problem darstellen. In wirtschaftlich schwachen Regionen mit hohem Leerstand ist eine regelmäßige Mieterhöhung unter Umständen nicht immer möglich.
Fazit
Da sich bei Schulden der Finanzierungskredit entwertet und gemäß Häuserpreisindex in der Vergangenheit die Immobilienpreise sogar stärker gestiegen sind als die Inflation, sind Immobilien durchaus als ein inflationsbeständiges Investment einzustufen. Natürlich handelt es sich hierbei nur um Tendenzen, die aus Durchschnittswerten abgeleitet sind. Andere Faktoren wie der Standort und die Instandhaltung sollten bei der Einzelobjektbetrachtung unbedingt berücksichtigt werden.
Für den Fall, dass du für eine bestimmte Immobilie eine fundierte Kalkulation oder Standortanalyse durchführen möchtest, könnte dir unser Kalkulationswerkzeug immoCALC und unser Standortanalysetool immoPLACE behilflich sein.
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